Допустим, вы решили купить на первичном рынке (в комфортабельной новостройке) квартиру. Обычно никаких неприятностей после такой покупки ждать не приходится, так как приобретается юридически "чистое" жилье.
И все же гораздо чаще квартиры покупаются именно на вторичном рынке, как говорится, с рук. Однако здесь новых владельцев ожидают неприятные сюрпризы. Если вы оформляли договор купли-продажи самостоятельно, тогда вам могут подсунуть "кота в мешке". Другими словами, беспечный новосел может стать не очень счастливым обладателем недвижимости с обременением. То есть на вашу квартиру предъявляют право третьи лица.
Снять обременение с приобретенной квартиры не так просто, поэтому лучше изначально обратиться за содействием к компетентному юристу.
Каковы последствия обременения квартиры?
Если вы являетесь не полновластным владельцем жилья, и ваши имущественные права ограничены, значит квартира считается обремененной собственностью.
1. Вы не вправе свободно распоряжаться своей квартирой, хотя все правоустанавливающие документы правильно оформили и зарегистрировали.
2. Третьи лица, у которых имеются долговые обязательства обладателя недвижимости, должны предоставить свое письменное согласие на то, чтобы владелец проводил какие-либо операции с обремененным имуществом:
- продавал;
- дарил;
- завещал;
- менял и пр.
3. Нельзя считать, что продавец обремененной квартиры непременно является мошенником. Иной раз покупатель ищет именно такое жилье, так как цена на эту недвижимость ему кажется доступной.
Он уверен, что со временем расплатится по чужим долгам, даже если эта сумма слишком большая. Зато уже сегодня он становится законным обладателем собственной квартиры. Такая скидка порою достигает 50 % от рыночной стоимости подобной квартиры, продаваемой в другом месте.
4. Чаще всего владелец не вправе свободно распоряжаться квартирой, если это жилье обременено:
- арестом, то есть имеется постановление суда или решение судебных приставов-исполнителей;
- договором пожизненной ренты;
- арендным соглашением;
- доверительным управлением;
- ипотечным договором, так что пока не будет выплачен последний взнос, без санкции кредитора никаких операций с залоговой недвижимостью ее приобретатель осуществлять не имеет права.
5. Задействованному адвокату сперва приходится разбираться в причинах, приведших к возникновению обременения. Только после этого он может разработать схему его снятия, чтобы эта процедура заняла минимум времени и обошлась как можно дешевле.
Обременение арестом
Решение о таком обременении должно исходить от судьи. Тогда решение о снятии обременения также должно быть принято судебным органом. Арестовать имущество могут по причине:
- просрочки ипотечных платежей;
- слишком значительной задолженности перед кредитором;
- судебного разбирательства, в ходе которого уточняются имущественные права каждой стороны процесса;
- нанесения вреда чужому имуществу или причинения морального ущерба, за что собственнику квартиры придется расплачиваться.
Как только будет погашена задолженность, обозначенная в гражданском иске, тут же юристом ответчика инициируется снятие обременения с недвижимого имущества.
В большинстве ситуаций инициатором назначения обременения выступает банк. Значит перечень документов, которые потребуется представить в суде, чтобы обременение было снято, ваш юрист уточнит непосредственно у кредитора. Ответственный сотрудник банка обязан будет закрепить этот документ подписью и печатью.
Также перечень требований будет представлен в виде выписки из судебного решения или постановления судебного пристава-исполнителя. В таком документе должны обозначаться все виды задолженности.
Но долги будут погашаться постепенно, и такие действия, как передача ипотечной квартиры в аренду, могут поспособствовать ускоренному погашению долга. Так что практикующий правовед постарается уладить подобные вопросы с банком еще до принятия судебного решения по поводу обременения.
Обременения, предусмотренные договором ренты
Передача квартиры посторонним людям, если нет близких родственников, накладывает определенные обязательства на стороны, подписавшие договор ренты. Многие признаки этого договора подобны тому, который составляет завещатель. Однако эти виды соглашений имеют существенные различия.
1. Если фактическим владельцем квартиры остается рентополучатель, то юридическим собственником становится рентоплательщик. А при оформлении завещательного документа юридическим и фактическим владельцем всегда будет оставаться собственник квартиры.
2. Завещание в любой момент можно изменить или отменить. Зато договор ренты расторгнуть довольно сложно, если к этому не стремятся обе стороны.
3. Договор ренты следует зарегистрировать в Росреестре. При этом завещание регистрируется только у нотариуса.
4. Потенциальный наследник не несет никакой юридической ответственности за неисполнение тех требований, которые обозначил завещатель. Он вправе в полном смысле этого слова игнорировать наследодателя или вовсе отказаться от наследства. В то же время рентоплательщик обязан четко исполнять требования рентополучателя, обусловленные в договоре.
Обычно эти требования касаются исполнения ясно выраженных денежных обязательств, но пожилому человеку или инвалиду (рентополучателю) может потребоваться еще и дополнительный уход.
Обременение прав на использование квартиры в данном случае касается обоих сторон договора. С одной стороны, рентоплательщик, являясь юридическим собственником этой недвижимости, не может распорядиться собственностью по личному усмотрению до момента кончины рентополучателя; с другой стороны, рентополучатель имеет право только проживать в квартире, которая была прежде его собственностью, хотя его проживание может длиться неограниченный период.
В договор ренты могут быть внесены исправления или дополнения, но только при согласии обоих сторон. Такое соглашение по новым правилам регистрируется в ЕГРН.
Всегда ли обременение, касающееся договора ренты, выгодно и безопасно для обоих подписантов?
Хотя на бытовом уровне такие договоры признаются выгодными обоим сторонам, все же адвокат, задействованный одним из потенциальных подписантов для составления текста соглашения, предупреждает об опасностях, которые изначально таятся в таком документе.
1. Как только родственники узнают о столь непопулярном решении владельца ценной квартиры, тут же проявят озабоченность и приедут "спасать" рентополучателя, которого "аферисты" якобы запутали, фактически обокрали и собираются поскорее отправить на тот свет.
На самом же деле такие "заботливые" родственники не слишком сильно переживают за благосостояние и здоровье владельца недвижимости. Они обеспокоены только тем, что имущество не перейдет к им по наследству.
2. Заинтересованные лица могут добиться признания рентополучателя недееспособным лицом. Причем они будут доказывать, что психическое заболевание, вызванное алкоголизмом, наступило до подписания договора ренты. Значит такое соглашение будет признано недействительным (ст. 171 ГК РФ).
В данном случае пострадает рентоплательщик, так как требования о компенсации потраченных средств предъявлять будет некому. Пока не пройдет судебное разбирательство, на квартиру будет наложен арест.
3. Пожилые люди часто меняют свои взгляды. Сегодня они согласны с таким обременением, а завтра передумывают и желают расторгнуть договор. Таким способом они умудряются единовременно использовать деньги и труд очередного рентоплательщика, но в то же время сохранять свои права на квартиру.
Просто в самом договоре ренты будут обозначены такие требования (не касающиеся четкого денежного обеспечения), исполнение которых всегда можно оспорить.
4. В договоре ренты может быть обозначено, что ее плательщик обязан осуществлять уход за пожилым человеком или инвалидом. Требования необходимо конкретизировать, иначе первичные недоразумения перерастут в судебные баталии.
Близкие люди и соседи обиженного получателя ренты подтвердят в суде, что беспомощному человеку рентоплательщик не оказывал необходимой помощи, обусловленной в договоре. Значит этот договор недовольная сторона имеет право расторгнуть.
Обременения, связанные с подключением доверительного управления
Иногда гражданин не имеет возможности или попросту не желает распоряжаться своей недвижимостью. К примеру, правообладатель:
- проживает в другом городе;
- очень часто выезжает за границу или в отдаленную местность;
- не желает лишний раз общаться с другими сособственниками;
- не проявляет интереса к имущественным вопросам из-за своих убеждений.
Тогда он может делегировать свои полномочия по управлению квартирой третьему лицу. Обычно в этой роли выступают:
- родственники;
- знакомые лица, вызывающие доверие;
- честные юристы, способные лучше любых других лиц напрямую исполнять данные обязанности или же консультировать уже назначенных представителей.
Доверенное лицо распоряжается имуществом в тех рамках, которые обозначены в договоре. При этом владелец жилья ограничивается в своих правах, но не утрачивает их. А за ограничение своих прав он получает денежное вознаграждение от доверенного лица.
Такой договор может быть расторгнут, если окажется:
- что доверенное лицо злоупотребляет своими полномочиями;
- что доверенное лицо не соблюдает условий договора, своевременно не переводит правообладателю обещанные суммы;
- что доверенное лицо портит имущество;
- что доверитель не является единственным правообладателем;
- что начинает действовать другой вид обременения – арест имущества правообладателя.
Обычно существенным условием снятия обременения в таком договоре считаются сроки, которые он действует:
- бессрочный период, если к такому согласию пришли стороны;
- бессрочный период, когда прервать действие договора может только смерть доверительного управляющего;
- бессрочный период, когда действие обременения прекращается со смертью доверителя и переходу прав собственности к его наследникам (возможно, придется разрывать все другие договоры, касающиеся использования квартиры, которые доверенное лицо заключило с третьими лицами);
- до конкретной даты, обозначенной в соглашении.
Ограничение права распоряжаться квартирой после передачи ее в аренду
Арендный договор, на что обращает внимание клиентов практикующий юрист, имеет много сходства с договором доверительного управления. Отмечаются те же ограничения права распоряжаться имуществом при сохранении прежнего права собственности.
Оба обозначенные договоры имеют характерный общий признак: владелец квартиры получает плату. Договор аренды заключается только на определенный период, при этом арендатор имеет меньше прав.
К примеру, в договоре аренды должно быть указано, что арендатор имеет право передавать квартиру в субаренду третьему лицу. В противном случае владелец жилья, узнав о подобном использовании его собственности, может расторгнуть договор аренды с прежним арендатором и перезаключить его напрямую с субарендатором или вовсе избавиться от присутствия лица, с которым он не заключал соглашения.
После истечения срока аренды, обозначенного в договоре, с квартиры снимается всяческое обременение. Если же договор аренды будет расторгнут преждевременно, тогда этот фактор знающий юрист советует тут же зарегистрировать в ЕГРН. Иначе действие договора продолжится, и квартира не будет избавлена от обременения.
Подобная оплошность также может обойтись очень дорого арендатору, с которого арендодатель вправе потребовать плату за использование квартиры в период, документально обусловленный в договоре.
Как снять обременение с ипотечной квартиры?
Если жилье покупается в кредит, значит обременение предполагается изначально. Кредитное учреждение может предлагать различные схемы погашения долга, однако везде будет присутствовать ограничение в праве использовать квартиру по своему усмотрению. Такая предусмотрительность кредитора вполне объяснима. Ведь покупатель оплачивает лишь часть общей стоимости квартиры, а остальные деньги перечисляет банк.
Если ипотечным жильем новый недобросовестный владелец сможет распоряжаться по собственному усмотрению, он тут же продаст его и перестанет оплачивать кредит, переедет в другую местность или даже в другое государство.
Зато задействованные схемы, предложенные банком, помогут займодателю получить высокие дивиденды и обеспечить безопасность сделки. Теперь до окончательного погашения займа залогом выступает сама квартира, которую нельзя третьему лицу ни продать, ни передать иным способом.
После ликвидации задолженности закон позволяет юридически оформить снятие обременения с квартиры.
Обычно решением подобной задачи занимается опытный правовед, так как для осуществления этой непростой юридической процедуры потребуется собрать полный пакет документов.
В данной ситуации советы вашего знакомого, в свое время снимавшего обременение, могут не пригодиться, при этом надолго задержат процесс и приведут к неоправданным дополнительным затратам. Дело в том, что:
- снятие обременения конкретной разновидности требует предоставления соответствующих документов.
Механизм снятия обременения по ипотеке
Заказываются документы в банке, в свое время предоставившем кредит. Кредитор обязан выдать:
- письмо, предназначенное для регистрирующего органа;
- закладную, в которой обусловлены обязанности сторон;
- акт приема-передачи закладной;
- документацию финансовой организации, в частности ее устав;
- доверенность, выданную банком заемщику, который будет представлять интересы обоих сторон в регистрирующем органе.
Со своей стороны заемщик представляет такие документы:
- заявление;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие факт смены владельца (к примеру, договор купли-продажи);
- удостоверения личностей всех совладельцев обремененной квартиры (оригиналы паспортов, при потребности оригиналы свидетельств о рождении, а также их копии).
Дело в том, что заемщик, исполнивший все свои обязательства (этот факт подтверждается в представленном письме) остается в данной ситуации единственным лицом, заинтересованным в снятии обременения. Банк принимать активное участие в подобной работе не станет, а тем более тратить деньги на оформление документов, имеющих значение именно для вас.
Чтобы не делать работу дважды и не затягивать процесс, желательно сразу же воспользоваться помощью компетентного правоведа. Надежное юридическое сопровождение избавит вас от лишних хлопот, от несения обременительных, совершенно лишних финансовых затрат, но при этом ускорит процесс. Запись об обременении аннулируется только в том случае, если представленный пакет документов окажется полным, а также будут соблюдены все законные требования.
Также разработан упрощенный способ погашения записи. Можно обратиться в то отделение банка, где вам выдавали кредит, представив:
- свой паспорт;
- кредитный договор (выданный вам экземпляр);
- заявление.
Не пройдет и 2-х недель, как вы получите от сотрудника банка приглашение посетить МФЦ. Там вам помогут составить заявление с просьбой погасить запись, касающуюся обременения.
Все же желательно привлечь к исполнению этой работы толкового юриста, оформив доверенность на его имя, иначе процесс в некоторых ситуациях затягивается надолго и требует вложения лишних средств.
Вы точно уверены, что приобретаете собственность без обременения?
1. Если новосел совершил покупку с обременением осознанно, тогда он изначально готов нести дополнительные траты. Но чаще владелец квартиры пытается скрыть столь неприятный нюанс, ведь ему хочется продать жилье подороже.
2. Можно выяснить этот факт при подаче заявления и уплате госпошлины. После осуществления платежа вам будет предоставлена полная информация (в виде справки) о приобретаемом объекте, в том числе о его возможном обременении.
3. Вы можете подстраховаться изначально, еще до подачи документов в регистрирующий орган. Если сомнительный продавец по-прежнему станет заверять вас, что его недвижимость "чистая", тогда ваш юрист советует составить дополнительный документ в простой письменной форме и заверить его нотариально. В нем владелец квартиры обязан будет подтвердить тот факт, что продаваемый товар не имеет никаких обременений.
Можно воспользоваться некоторыми положениями ЗоЗПП и соответствующей статьей ГК РФ, согласно которым покупатель вправе вернуть товар продавцу:
- если он не получил интересующих его существенных сведений (ГК РФ);
- если его ввели в заблуждение по поводу качества товара (ЗоЗПП);
4. Если ваша квартира оказалась все-таки с обременением, не стоит поддаваться панике. Адвокат, помощью которого вы заручитесь, должен доказать в суде, что его Доверитель не должен нести ответственность за действия предыдущего владельца.
То есть продавец обязан будет оплачивать собственные долги самостоятельно, используя для этого полученные за квартиру деньги. Ведь он скрыл тот факт, что продает квартиру с обременением.
И все же лучше изначально перестраховаться и точно узнать, зафиксировано ли какое-либо обременение на квартиру. Сделать это необходимо еще на первых этапах составления договора купли-продажи, то есть более подробно изучить историю квартиры.
При этом каждому человеку, совершающему такую дорогостоящую покупку, желательно воспользоваться консультацией и практической помощью высококвалифицированного юриста-практика, занимающегося оформлением недвижимости.
Такой специалист в области права отлично разбирается во всех нюансах этого процесса, следит за вступлением в силу новых законов, умеет подобрать подходящие судебные прецеденты, чтобы после можно было результативно воспользоваться этим веским доводом.
Источник изображения: Фотобанк Лори /Автор изображения: © Яков Филимонов